Da ich heute dabei bin meine Unterlagen für die Immobilienfinanzierung zu aktualisieren ist dies der perfekte Zeitpunkt den zweiten Teil meiner kleinen Artikelserie weiter zu schreiben. Nachdem in Teil 1 die Vorbereitung im Vordergrund stand kommen wir nun in die Praxis. Hat man alle Unterlagen gesammelt und richtig strukturiert, dann wird auch die Prüfung des Bankers oder Finanzierungsvermittlers einfacher.
Was jedoch noch viel wichtiger für mich ist, es erspart jede Menge Zeit. Schnell hat man danach ein Angebot auf dem Tisch und kann sich überlegen, ob die Finanzierung Sinn ergibt und wie gewünscht abläuft.
Zunächst aber einige Grundlegende Dinge: Sei unbedingt transparent und sende lieber mehr und genauere Unterlagen, als zu wenig. Wenn Du jemand bist, den es nervt wenn ein Berater noch dieses und jenes Dokument verlangt, oder gar dieses Dokument nicht besitzt, dann ändere dringend dein Verhalten. Bedenke immer du hast ein Ziel und tust alles mögliche dafür dieses auch zu erreichen.
Die richtige Struktur der Unterlagen
Grundsätzlich strukturiere ich meine Unterlagen zur Immobilienfinanzierung folgendermaßen:
- Bonität
- Eigenkapital Nachweise
- Einkommen
- Expose des Objekts
- später Grundriss für genaue Quadratmeterberechnung / Teilungserklärung
Aktuell arbeite ich zusätzlich noch an einer Vermögensdarstellung. Hierbei handelt es sich (aktuell noch) um eine Excel Datei mit deren Hilfe die wichtigsten Punkte und Zahlen genauer berechnet werden. Dadurch hat ein Banker mit einer Datei bereits den gewünschten Überblick und kann sich noch schneller ein Bild machen. Zeit kann bei einem Immobilien Kauf eine wichtige rolle spielen. Vielleicht hast du ein Objekt gefunden, an dem jedoch noch andere Interesse haben? Je schneller man dann dem Verkäufer, oder Makler eine positive Rückmeldung geben kann, um so besser.
Nun aber zurück zu den Dokumenten. Im Grunde könnte man den Ordner für die Bonität auch weg lassen. Jedoch signalisiert man hier dem Berater direkt an alles gedacht zu haben. Ich lege dort einfach eine Kopie meiner Daten von meineschufa.de bei. Dadurch weiß er vorab, dass es daran nicht scheitern wird. Zusätzlich lege ich ein Dokument mit meiner aktuellen Bankverbindung in diesen Ordner. Die oben erwähnte Vermögensdarstellung an der ich arbeite möchte ich dann ebenfalls an dieser Stelle hinzufügen.
Eigenkapital Nachweise
Im nächsten Schritt folgen die Eigenkapital Nachweise. Was alles zum Eigenkapital zählt findest du in dieser Liste:
- Dein Kontostand
- Geld auf Tagesgeldkonten
- Sparbücher
- Aktiendepot
- Bausparvertrag
- Immobilien
- Lebensversicherungen
Sollte ich in dieser Auflistung einen Punkt vergessen haben kannst du dies in diesem Beitrag gerne Kommentieren. Ich werde es dann gerne entsprechend ergänzen. Wie dir vielleicht aufgefallen ist zählt ein Auto zum Beispiel nicht als Eigenkapital. Schlimmer wird die ganze Rechnung, wenn das Fahrzeug finanziert wurde. Dann muss der Restwert der Finanzierung am Eigenkapital abgezogen werden. Grundsätzlich gilt hier folgende Formel um das Eigenkapital zu berechnen:
Eigenkapital/Vermögen = Vermögenswerte – Verbindlichkeiten
Angenommen du hast ein dickes Aktiendepot mit einem Wert von ca. 50.000 Euro. Da du auf Autos stehst und gut verdienst hast du dir einen Porsche für 64.000 Euro gegönnt. Dann würde ich sagen hey verdammt cool, kannst du mich mal mitnehmen? Für die Vermögensbilanz würde das allerdings sehr schlecht wirken, denn du hast eigentlich 14.000 Euro schlechte Schulden. Ein Auto fällt darunter, da es bereits nach dem Kauf weniger Wert ist und konstant Wert verliert. Achte deswegen immer darauf Werte zu finanzieren, die Ihren Wert verbessern. Dies sind zum Beispiel Immobilien oder Unternehmensanteile bzw. Unternehmen.
Nachweise zum Einkommen
Dein Einkommen wird mit Hilfe deiner Lohnabrechnungen nachgewiesen. Die letzten drei werden hierfür in der Regel benötigt. Darüber hinaus solltest du den Bescheid der letzten Einkommensteuererklärung bereithalten und einen unbefristeten Arbeitsvertrag besitzen und ein Gehalt von min. 1700 Euro erhalten. Wichtig: Diese Angaben sind ohne Gewähr. Ich habe Sie in zahlreichen Recherchen und Gesprächen mit Finanzierungsberatern rausgehört. Es gibt mit Sicherheit Banken, die dir deine Immobilie auch mit einem Gehalt von 1600 Euro finanzieren. Wie ich selbst feststellen musste ist es von Fall zu Fall verschieden und immer individuell. Lasse dich nicht davon beeindrucken, wenn du vielleicht unter einer Zahl liegst. Auflistung der Nachweise:
- Gehaltsabrechnungen (letzte 3)
- Einkommensteuerbescheid
- ggf. Arbeitsvertrag
Bei Selbständigen sieht das ganze etwas anders aus. Es werden leider mehr Unterlagen benötigt. Aber auch das lässt sich meistern. Du solltest allerdings mindestens schon drei Jahre lang dein Gewerbe angemeldet haben. Benötigt werden:
- Einnahme- Überschussrechnung (EÜR) der letzten drei Jahre
- Letzter Einkommensbescheid
- aktuelle BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung)
- BWA aus dem Vorjahr
Tipp: Ich mache es eigentlich immer so, dass ich die Unterlagen immer sofort aktualisiere, sobald ich von meinem Steuerberater Aktualisierungen erhalte. Dadurch sind meine Unterlagen jederzeit auf dem neuesten Stand und ich muss nicht erst damit Anfangen, wenn ich etwas neues gefunden habe.
Wichtig für die Immobilien Finanzierung – Das Expose
Das Expose enthält für die Finanzierungsanfrage sehr wichtige Informationen. Häufig werden sie jedoch unterschätzt. Der Makler fertigt dieses Schriftstück jedoch nicht nur zur Sichtung an. Zum Beispiel kann mit Hilfe der Bilder dadurch direkt der Zustand der Immobilie bewertet. Aber auch Grundlegende Dinge, wie die Anzahl der Quadratmeter werden daraus entnommen. Was meistens nicht im Expose zu finden ist (zumindest nach meiner Erfahrung) ist die Anzahl der Wohnungen der Eigentümer Gemeinschaft. Die Daten reichen aus um ein Angebot zur Finanzierung zu erhalten.