Immobilien Investment Teil 1 – Vorbereitung ist alles

Wie du in meinem Artikel „Immobilien kluges Investment für den Vermögensaufbau“ vielleicht schon gelesen hast beschäftigt mich das Thema Immobilien bereits seit einer ganzen Weile. In diesem Artikel habe ich auch eine kleine Artikel-Serie angekündigt, die meine ersten Erfahrungen mit diesem Thema begleiten. Vielleicht hast du dich auch selbst schon damit beschäftigt weißt aber nicht so genau wie du starten sollst, oder sammelst (wie ich) noch wertvolle Informationen. Hier erfolgt nun der Start zu dieser mehrteiligen Artikelreihe. Meine Erfahrung soll dir dabei helfen schneller zum Ziel zu kommen und Fehler zu vermeiden. Ich beginne mit der Vorbereitung, da auch ich mich aktuell noch in dieser Phase befinde.

Es gibt sehr gute Bücher und zahlreiche YouTube Videos. Meine Favoriten:

• Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor
• Reicher als die Geissens: In fünf Jahren zum Immobilien-Millionär
• immocation – Die Do-it-yourself-Rente
• Das wirkliche Erfolgsgeheimnis von Jung-Millionären
• Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren

Was ich jedoch bisher in keinem Buch gefunden habe und nur durch viel Recherche aus einigen Videos erfuhr sind die Voraussetzungen, die man eigentlich erfüllen muss, um überhaupt eine Immobilie kaufen zu können. Wichtig: ich schreibe hier immer von Rendite-Immobilien die vermietet werden sollen, oder es sind. Bei einer selbstgenutzten Wohnung zum Beispiel sieht es mit Sicherheit etwas anders aus.

Wie bereite ich mich auf den Kauf am besten vor?

Da wir vom so genannten Hebeleffekt profitieren möchten, benötigen wir für den Kauf ein Darlehen von der Bank. Hier beginnt nun also der erste Teil unserer Vorbereitung. Wie bekommt man ein solches Darlehen und welche Voraussetzungen muss ich dafür erfüllen? Versetze dich deswegen in die Lage der Bank selbst und überprüfe all das von dir, was auch die Bank prüft. In erster Linie sind das folgende Punkte:

• Bonität
• Einkommen / Berufliche Situation
• Eigenkapital
• Positive Haushaltsrechnung

Erst wenn diese Punkte optimal abgestimmt sind kann eine Finanzierung in Betracht gezogen werden. Meiner Meinung nach macht es auch erst dann Sinn ernsthaft mit Verkäufern, oder Maklern Kontakt aufzunehmen. Was bringt dir das beste Objekt, wenn die Finanzierung nicht steht? Genau so erging es mir leiderbei meinem ersten Versuch. Ich konnte vor einem Jahr noch nicht alle von diesen Punkten erfüllen, bzw. habe den ersten großen Fehler begangen und bin nur zu einem Banker gegangen. Gehen wir aber zunächst auf die oberen Punkte etwas genauer ein. Wie du deine Bonität überprüfst und verbesserst habe ich bereits in einem Artikel und einem Ebook genau beschrieben. Dadurch schaffst du dir das Fundament bzw. das nötige Vertrauen bei der Bank.

Einkommen / Berufliche Situation

Neben der Bonität interessiert die Bank natürlich dein Einkommen. Grundsätzlich wird hier zunächst unterschieden, ob du normaler Angestellter, oder Selbständig bist. Bei ersterem wird geprüft, wie lange du beim aktuellen Arbeitgeber angestellt bist und was du netto verdienst. Befindest du dich noch in der Probezeit ist es eigentlich nicht möglich ein Darlehen zu erhalten. Dieses Risiko ist der Bank zu hoch. Bestenfalls bist du also schon länger bei deinem Arbeitgeber angestellt und hast einen unbefristeten Arbeitsvertrag mit einem Netto Gehalt von über 1700 Euro.
Komplett anders stellt sich die Situation dar, wenn du Selbständig bist. Wie bei einem normalen Kredit prüft die Bank hier gleich eine ganze Menge Unterlagen mehr und es werden in der Regel die letzten drei Jahre zu Rate gezogen. Um in diesem Artikel den Rahmen nicht zu sprengen habe ich der Immobilienfinanzierung für Selbständige deswegen einen kompletten Artikel gewidmet, in dem ich genau beschreibe welche Unterlagen du bereitlegen solltest und was genau die Bank prüft. Als Selbständiger solltest du auf ein Netto von über 2000 Euro kommen.

Wieviel Eigenkapital benötige ich?

Sicher hast du schon davon gehört, dass jemand seine Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanziert hat. Selbst Buchtitel gibt es mit „Immobilien Investor ohne Eigenkapital“ etc. Meine Erfahrung sieht hier etwas anders aus. Aus der Sicht eines Bankers sieht die Rechnung folgend aus: Angenommen die Immobilie die du kaufen möchtest kostet 100.000 Euro. Bei einem Immobilienkauf fallen immer die Kosten für Grundbuch und Notar an. Sofern ein Makler involviert ist wird hier zusätzlich noch eine Provision fällig. Bei oben genannten Kaufpreis kann also von gut 10.000 Euro Kaufnebenkosten ausgegangen werden. Diese sollte jemand der eine Immobilie kaufen möchte in jedem Fall besitzen und nachweisen können. Damit ist es aber noch nicht getan. Nehmen wir weiter an du hast 10.000 Euro gespart und kaufst nun die Immobilie. Dein Kontostand würde danach Null betragen. Für evtl. Anfallende Kosten (z. B. Auto defekt, Waschmaschine usw.) wären keine Rücklagen mehr vorhanden. Schlimmstenfalls könnte das neue Immobiliendarlehen nicht zurück gezahlt werden. Ich denke man kann schnell selbst erraten, dass hier noch mehr Eigenkapital benötigt wird, einfach um die nötige Sicherheit zu haben. Bestenfalls ist diese Sicherheit genau so Hoch, wie die Kaufnebenkosten.

Die Haushaltsrechnung

Hast du vielleicht bei der letzten Nullprozent Finanzierung eines Elektronikhauses eine Playstation, eine Waschmaschine oder den neuen Fernseher finanziert? Dann hast du auf den ersten Blick vielleicht ein super Angebot bekommen. Bei genauerem Blick auf die Haushaltsrechnung wirkt sich das jedoch negativ auf die Finanzierung der Immobilie aus. Hier wird das aktuelle Vermögen den Verbindlichkeiten gegenüber gestellt. Bedenke hierbei folgendes: Du möchtest eine Immobilie finanzieren, die vielleicht 100.000 oder mehr Wert ist. Die Bank fragt sich nun, warum du einen Ratenkredit für 400 Euro aufnimmst? Wenn du genauer darüber nachdenkst ergibt das keinen Sinn.
Ein Investor zahlt solche Dinge deswegen sofort bzw. hat er immer eine Rücklage dafür auf einem seiner Konten bereit liegen.

Vorbereitung

Wie du Anhand der ersten vier Punkte nun sehen kannst bedarf es (sofern sie nicht erfüllt werden) viel Geduld und Willen, bevor man mit dem Kauf einer Immobilie starten kann. Genau das ist auch der Grund, warum es nur kluge Investoren und Vermögende können und durchführen.

Meine eigenen Erfahrungen und ersten Schritte

Nachdem ich vor einigen Monaten zunächst das (sehr gute) Buch „Geld verdienen mit Wohnimmobilien“ von „Alexander Goldwein“ und kurz darauf „Das wirkliche Geheimnis von Jungmillionären“ von „Torben Käselow“ gelesen habe wurden mir die positiven Eigenschaften von Immobilien schlagartig klar. Ich war voll motiviert und wollte sofort loslegen.

Hinzufügen möchte ich, dass ich mich schon seit Jahren mit dem Thema beschäftigt habe. Jedoch nie so richtig Intensiv. Auch wußte ich bis dahin nichts von den „Hebeleffekten“ die Immobilien ermöglichen.
Ich suchte also zunächst ein geeignetes Objekt. Erstaunlicherweise fand ich kurz darauf schon eins bei Immoscout. Da ich einige Aktien besitze und diese als Eigenkapital eingesetzt werden können, dachte ich das dürfte kein größeres Problem werden und machte ein Termin mit einem Darlehensvermittler aus. Ich muss zugeben ich war etwas aufgeregt und hoffte bei dem Gespräch, das mein gesammeltes Wissen ausreicht. Dies war dann aber eigentlich ganz locker.
Einige Tage später sollte ich meine Unterlagen zusenden. Hier muss ich gestehen, dass ich nicht ganz zu hundert Prozent vorbereitet war und es scheiterte letztelendes (laut diesem Banker) an einer schlechten EÜR vor 4 Jahren. Damals habe ich viel Geld in Ware für einen Online-Shop investiert und dies sollte mir hier zum Verhängnis werden.
Nach dieser Aussage des Bankers habe ich mir keine weitere Meinung geholt und zuvor habe ich meiner Meinung die oben genannte Vorbereitung nicht zu einhundert Prozent erfüllt. Anders sieht es heute aus.

Die heutige Sichtweise

Aus der heutigen Sicht hätte ich das Objekt vor einem halben Jahr schon kaufen können. Ich hatte einfach den falschen Banker, der sich wohl sonst nur auf Eigenheime spezialisiert. Das schlimmste war eigentlich, dass er sich nicht mehr gemeldet hat und mir nicht genau mitteilte woran denn seiner Meinung eine Finanzierung scheiterte. Die Aussage von oben bez. des vorgenommenen Wareneinkaufs war sein einzigstes Argument und dieser war eigentlich 4 Jahre her. Nach heutiger Sichtweise hat er die Unterlagen einfach überflogen, eine Zahl hat ihm dabei nicht gefallen und das war es.

Mein Rat deswegen: wenn du in Immobilien investieren und dich perfekt vorbereitet hast, das Ergebnis beim Bankgespräch evtl. aber nicht deinen Wünschen entsprechen sollte, dann lass dich davon nie abbringen. Ich hatte nach diesem Gespräch noch weitere „Negative“ Gespräche. Einmal wollte mir ein Banker sogar einfach nur ein Bausparvertrag andrehen, obwohl ich schon einen besitze der bald sogar Zuteilungsfähig ist.